| 国元证券--云南城投-600239-一级土地开发使云南城投脱胎换骨080515 |
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作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2008-5-16 10:40:55  |
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【云南城投(600239)研究报告内容摘要】
投资摘要：
公司董事会通过《关于签署<环湖东路沿线土地一级开发委托合同>的议案》，做环湖东路沿线土地一级开发，总面积约4. 18 万亩。公司与昆明市人民政府对一级开发范围内的土地出让收益实行分成。本合同项下全部可出让土地地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的土地出让纯收益公司按50%的比例获得收益。
公司非公开发行股票数量不超过1.32 亿股，本次非公开发行股票募集资金将不超过 20 亿元，采用现金方式认购。募集资金用途为：环湖东路沿线土地一级开发项目一期（4630亩）的一级开发总投资为人民币32.25亿元，需要投入资金20.28亿元。
本次募投资金项目位于昆明市六甲乡，隶属于官渡区管辖，东至广普沟，南临滇北岸，西起盘龙江入海口与滇池连接，北靠主城建设区及五甲塘湿地公园和西亮塘湿地公园，该地块交通便利，与昆明主城区有良好的现状道路连接，将来通过环湖公路（城市主干道）可直接到达呈贡新城。
本次合同标的总面积约4. 18 万亩，其中建设用地面积： 22993149 平方米，折合为34524亩，土地一级开发的期限自2008 年5 月30 日至2013 年5 月30 日，一共为5年。一级土地开发周期为3年，开发后的土地可以出让、出让后收益与政府5：5分成。
我们保守估计土地拍卖价格应该在200万元/亩左右，那么公司的RNAV估值为51.35元、平均每股收益达到8.13元。由于近期国家一直在调控房地产市场，有可能致使二级土地拍卖价格较低甚至流拍，因此我们给与公司的RNAV80％的折价（土地拍卖价格为200万元/亩，差价为145万元/亩），即41.08元为其一年目标价，给予“强烈推荐”投资评级。
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